Apstrakt

Korišćenje tehnologije i procesa kreiranja građevine koja je bezbednija i produktivnija za svoje korisnike i u operativnom smislu efektivnija za svoje vlasnike sve je češće. Poslednjih godina dosta se raspravlja o kategoriji i konceptu “inteligentne zgrade”, “pametne zgrade“ ili “zgrade sledeće generacije“, kako se sve isti naziva. Na mnogim mestima učinjeni su pokušaji da se definiše i oceni šta taj pojam zaista znači. Do sada izneseni zaključci ovih nastojanja govore nam da pojam “inteligentne zgrade” nije jednoznačan.

Rezultat implementacije pomenutih tehnologija i procesa su građevine koje koštaju manje tokom njihovog korišćenja, a koje su vrednije svojim korisnicima. To stoga što projekti koje koriste sami vlasnici, kao što su korporativne, vladine i institucionalne građevine, obezbeđuju već na samom svom početku korišćenja veliki povrat uloženih finansijskih sredstava, u smislu više produktivnosti zaposlenih i smanjenih troškova poslovanja. Kada se radi o komercijalnim građevinama, od ovakvih projekata očekuje se da rezultuju u porastu tržišnih renti, boljem održavanju, većoj potražnji i nižim operativnim troškovima. Sve u svemu, kada se radi o “inteligentnoj zgradi” – svi su na dobitku.

Ključne reči: Inteligentne zgrade, inovativne tehnologije, konstrukcije i materijali

Šta je to inteligentna zgrada?

Kada su već u pitanju tolike koristi za sve, zašto onda ne gradimo mnogo više inteligentnih zgrada, ne samo u Beogradu i Srbiji, nego i u Evropi i svetu u celini? Mnogo je razloga zašto je tako. Sve do nedavno, tehnologija neophodna za implementaciju ovakvih projekata zahtevala je visoke troškove. Pojavom Internet-tehnologije to više nije slučaj. Sadašnje zapreke više su u vezi sa zahtevima tržišta, vrlo često neukog, sa planiranjem i implementacijom.

O kojim se procesima i tehnologijama ovde radi?

* Proces - Dizajn

* Fleksibilnost – dizajn u svrhu promene

* Energetski efikasan dizajn (LEED)

* Kompletno modelovanje građevine

* Fokus na cirkulaciju u okviru građevine i na Feng Šui, kao i na zajednička mesta za umrežavanje

* Integracija sa transportom i okolnom zajednicom

* Proces – Izgradnja

* Održive prakse izgradnje

* Elektronska projektna dokumentacija

* Modelovanje sprovođeno sve do izgradnje

* Proces – Operacije

* Integracija svih sistema

* Daljinske operacije i optimizacija

* Korisnički portal

* Operativnost i po isteku radnog vremena

* Menadžment održavanja i obaveštavanja

* Energetske informacije i menadžment-sistemi

* Reagovanje na energetske potrebe u neophodnom vremenu

* Kontinuiran monitoring komfora i povratne informacije

* Tehnologija – Uopšte

* Korisničke privilegije (udobnost,menadžment poseta, kupovine, restorani, odsedanja, parking, sobe za odmor)

* Optimizovan vertikalni i horizontalni transport

* Kontrola ličnog komfora (temperatura, vlažnost, osvetljenje, akustika)

* Tehnologija - Umrežavanje / Telekom

* Zajednička mrežna infrastruktura

* Strukturisano – održivo kabliranje

* Digitalna signalizacija

* Tehnologija - Bezbednost / Sigurnost življenja

* Digitalno video osmatranje

* Kontrola i osmatranje pristupa

* Automatsko suzbijanje vatre

* Otkrivanje vatre i alarm

* Izlazna podrška (osvetljenje, signalizacija, kontrola dima, itd.)

* Monitoring kontaminanata i spremišta

* Neposredna bezbednost / bezbednosne usluge

* Tehnologija - Mehanička

* Energetski efikasna oprema

* Termalna skladišta

* Kombinovano zagrevanje i električna mreža

* Optimizacija kontrolnih sistema (sveobuhvatni senzori, energetska efektivnost, kvalitet unutrašnjeg vazduha, monitoring komfora, kontrole koje omogućava Internet, integracija potreba, merenje potrošnje vode i gasa / sub-merenje)

* Tehnologija – Električna

* Energetski efikasno osvetljenje

* Kontrola osvetljenja

* Distribuirana potrošnja

* Dvostruki napajači električnom energijom /električna energija za hitne slučajeve

* Monitoring kvaliteta električne energije

* Sub-merenje / ispostavljanje računa

Inteligentne zgrade danas

Koncept o kojem je ovde reč prvi put je predstavljen osamdesetih godina proteklog stoleća, a diskusije i promocije od tada ne prestaju. Na mnogo načina ovaj koncept sledi već klasični ciklus po kojem se novi koncepti javljaju i potom brzo uzdižu do sopstvenog vrhunca očekivanja, za kojim onda sledi realnost ili svojevrstan jaz razbijanja iluzija, da bi na posletku došlo do stvarnih koristi od vrhunskih tehnologija.

I gde se sada u okviru ovog ciklusa nalazi koncept inteligentne zgrade? Prilično je već jasno da jesmo na ovom putu, i pored činjenice da smo prošli i da još uvek prolazimo kroz period preteranih očekivanja u kojem smo doživeli i izvesna razočarenja. Vrlo je verovatno da smo sada u periodu svojevrsnog prosvetljenja, kada se radi o inteligentnim zgradama, da sada počinjemo da na pravi način razumevamo zahteve i očekivanja od njih. Zašto tako mislimo? Evo nekoliko razloga:

Tehnološka zrelost

Kada je ovaj koncept uveden u građenje potrebna tehnologija je još uvek bila skupa i komplikovana. Danas su integrativne platforme koje omogućava Internet i informaciona procesna sredstva pristupačna od strane velikog broja etabliranih snabdevača. To više nije tek eksperimentalna, nego itekako već utemeljena tehnologija. Time je ona postala praktična i ekonomična da se implementira u inteligentnim zgradama.

Standardi su ustanovljeni i prihvaćeni

Osim korišćenja zrele tehnologije, tu su i u svakom trenu pristupačni čvrsti industrijski standardi poput BACnet i LonWorks. Svi najvažniji proizvođači podržavaju te standarde i nude neke oblike testiranih i verifikovanih proizvoda. Rezultat je to da je integracija postala praktična i ekonomična.

Postoji potreba na tržištu

U radu sa vlasnicima građevina i projektantima sve više se oseća potreba za inteligentnim zgradama. Primarni razlozi ostaju produktivnost, energetska efikasnost i efikasnost zaposlenih. Sve je uočljivija potreba vlasnika građevina i onih koji njima upravljaju za inteligentnim rešenjima.

Brige za ubuduće

Imajući u vidu potrebe današnjeg vremena, uočljiva je i zabrinutost po pitanju globalnog otopljavanja, odakle god ono da dolazi, kao i po pitanju dugovečnosti snabdevanja fosilnim gorivima. Sve ovo, skupa sa pritiskom koji dolazi sa strane sve starije energetske proizvodne infrastrukture, naglasak stavlja na nove programe za visoku efikasnost i čak komercijalne građevine koje uopšte neće trošiti energiju. Ti programi imaće kao svoje glavne elemente inteligentna, integrisana sistemska dizajnerska i projektantska rešenja.

To dabome ne znači da nema više izazova. Oni još uvek postoje kada se radi o iznalaženju valjanih planova, dizajna, instalacija, pa i samih narudžbi. Ali, neke organizacije, kao što je CABA (Continental Automated Buildings Association, http://www.caba.org/), nastoje da i tu dođu do rešenja. CABA je uvela svojevrstan Kvocijent inteligentnosti građevine (Building Intelligence Quotient - BIQ) koji je osmišljen da bi rangirao i vrednovao inteligentnost građevina. Ustanovili su i grupu čiji je zadatak da razvije takozvanu Mapu puta inteligentne zgrade (Intelligent Building Roadmap), odnosno da ukaže na daljnje smernice dešavanja i razvoja u ovoj oblasti.

Ovaj dokument služiće kao podrška industriji u razvoju potrebnih programa da bi se razrešili mnogi od izazova koji predstoje. Naposletku, postoje i mnogi izvanredni obrazovni ciklusi kao što je na primer Konferencija inženjerskih sistema građevinske automatike (Engineered Systems Building Automation Conference - http://bnpevents.com/ES/BAC/index.htm), koja je od velike pomoći u obrazovanju i uzdizanju svesti o ovoj tematici. Rezultat je znatan napredak istinski inteligentnih projekata ne samo u Aziji i na Srednjem Istoku, nego i u Evropi i Severnoj Americi. Imajući u vidu upravo taj napredak, mora se reći da ovo jeste vreme inteligentnih građevina.

Inteligentno projektovanje građevina

Koje su to tehnologije i procesi koji su nužni za nastanak projekta jedne inteligentne zgrade? Spisak je dugačak, počev od dizajna – projekta samog, pa preko dugoročnih operativnih procesa i postupaka i povraćaja uloženog, sve do eventualnog odustajanja od narudžbe za ovakvom građevinom.

Počnimo razmatranjem projektantskog postupka za inteligentnu zgradu. Odluka da se napravi “inteligentan” projekat treba da se donese već u početnoj fazi dizajn-procesa. Donošenje odluke da se izradi novi projekat ili da se već postojeći preinači da bi postao “inteligentan” slično je onome što se dešava u okviru LEED®-sertifikovanog projekta.

Naime, mora da postoji posvećenost od strane vlasnika i njegovog projektantskog tima da se investira u projekat sa superiornim performansama i vrednošću. Kada se ovo jednom usaglasi, dizajn-proces nastavlja se kao i obično. Ali, važno je da se fokus održi na kreiranju superiornog projekta i da se izbegne izazov da se “inženjerske komponente“ vrednuju odvojeno od onih “inteligentnih“.

Obuhvat i svrha projekta

Jedan od prvih atributa inteligentnog dizajna je pažljiva evaluacija tekuće i buduće upotrebe projekta. Ovo započinje jasnim identifikovanjem svrhe i potreba ciljanih korisnika zgrade. Ovaj process variraće zavisno od toga hoće li zgradu koristiti sam njen vlasnik ili se ona gradi u komercijalne svrhe.

Za zgradu koju će koristiti sam vlasnik, istraživanja i grupni rad mogu se održavati zajedno sa korisnicima građevine, analizom i određivanjem njihovih potreba prema prioritetima, kako bi se odabrale prikladne karakteristike projekta. Za komercijalnu izgradnju, treba identifikovati ciljano tržište projekta, kao i atribute projekta koji treba da mu udovolji. Na primer, kod kancelarijske zgrade moguće je imati u vidu tehnološke kompanije koje bi imale korist od urbanog okruženja, pristupa mrežama velikih brzina, kao i od pristupačnosti tokom 24 časa u svakom danu tokom svake sedmice.

Značajno je međutim da se shvati da se vrlo mali broj projekata koristi u obliku u kojem je izvorno zamišljen. Dobar inteligentni dizajn treba da obuhvati fleksibilnost koja omogućava lake izmene. Primeri ovog tipa dizajna uključuju karakteristike kao što su: komunikacije, bezbednost življenja, automatizovanost, strukturisana kablovska rešenja, kao i otvoren prostor sa pokretnim ili demontažnim segmentima. Inteligentna zgrada mora da bude osmišljena tako da udovolji potrebama inicijalnih korisnika, ali i da bude fleksibilna da udovolji potrebama eventualnih budućih korisnika.

Koncept i budžet

Već kada se postavljaju inicijalne odrednice budžeta jednog projekta, u to mora da budu uključeni i atributi “inteligentnosti“ građevine. Stvaranje inteligentne zgrade zahteva investiciju u napredne tehnologije, procese i rešenja. Prethodno investiranje nužno je da bi se spoznao značajan povratni rezultat. Nerealno je očekivati da se projekat izradi kao inteligentan, a da se prethodno ne ulože određena sredstva.

Da ponovimo, ove odluke treba da se donesu pre nego se uopšte započne sa projektovanjem. Jedan od izazova je samo edukovanje vlasnika, a ne samo arhitekata, o koristima od inteligentnog dizajniranja zgrada, koje mora da bude unapred obavljeno. Bez ove edukacije nema uspeha.

Izbor i integrisanje lokacije

Inteligentan dizajn započinje potragom za lokacijom, pošto on treba da se integriše sa zajednicom. Da li je u pitanju nova “green-field” lokacija, ili se radi o promeni namene “brown-field” lokacije? Može li se projekat locirati tako da se postigne maksimalna solarna efikasnost? Kako će se on uklopiti u zemljište zajednice i u planiranje prostora? Da li se on uklapa u postojeći ili planirani javni transport?

Integrisanost lokacije i njen uticaj kritični su za odnos celokupnog projekta prema čovekovoj okolini i jako utiču na to kako se korisnici zgrade odnose prema njoj, i obrnuto, na izvestan način. Na makro-lestvici, integrisanost u zajednicu određena je prostornim planiranjem i regulacijom zona. Inteligentna zgrada treba međutim da ide i dalje od toga, imajući u vidu potrebe zajednice, transport i eventualne ugodnosti. Kombinovanje ovo dvoje zgradu čini tržišno poželjnijom, uz manje posledice po čovekovu okolinu.

Dizajn za čovekovu okolinu

Inteligentna zgrada započinje sa, po čovekovu okolinu, prijateljskim projektom. Izrada projekta koji je prijateljski po čovekovu okolinu i energetski efikasan u bliskoj je vezi sa mnogima od atributa “inteligentnosti“. Inteligentne zgrade dizajnirane su za dugoročnu održivost i minimalan uticaj na čovekovu okolinu, putem odabira recikliranih i materijala koji se mogu reciklirati, kao i odgovarajućih procedura u konstrukciji, izgradnji, održavanju i operativnosti. Obezbeđivanjem mogućnosti da se kontrolni sistemi građevine integrišu, da se optimalizuju operacije u njoj, kao i da se razdvoje nivoi menadžmenta, rezultuje u značajnom povećanju energetske efikasnosti, kao i u smanjenju i koštanja i utroška energije, u poređenju sa “neinteligentnim“ projektima.

Inteligentne zgrade trebalo bi da budu najpoželjnije okruženje za korisnike. Ovo zahteva fokusiranu pažnju prema činiocima koji su u vezi sa čovekovom okolinom, koji utiču na korisnikovu percepciju, komfor i produktivnost. Inteligentan dizajn pronalazi ravnotežu, obezbeđujući superioran unutrašnji prostor i minimizirajući korišćenje energije i rad nužan za operativnost zgrade i njenih segmenata. Upravo tu vrednost tehnologije postaje sasvim očigledna. Korišćenjem integracije i automatizacije u stanju smo da implementiramo rešenja koja obezbeđuju superiornu čovekovu okolinu, a minimiziraju potrošnju energije (videti liste 1 i 2).

Lista 1 - Primeri kako tehnologija pomaže da se obezbede energetska efikasnost i superiorna čovekova okolina: Karakteristike

* Magleno fluorescentno osvetljenje integrisano sa kontrolom zaslepljenosti sunčevim svetlom

* Kontrola osvetljenja sa senzorima pokreta integrisanim sa bezbednošću

* Prirodna i izmeštajuća ventilacija

* Korišćenje merača ekonomičnosti za besplatno rashlađivanje

* Individualna temperaturna i svetlosna kontrola

* Radijalno grejanje i hlađenje

* Optimizovani kontrolni algoritmi

* Kombinovani grejni i elektro-pogoni

* Kontrola osvetljenja i posle radnog vremena i HVAC integrisan sa bezbednošću

* Monitoring kontaminanata

Lista 2 - Primeri kako tehnologija pomaže da se obezbede energetska efikasnost i superiorna čovekova okolina: Koristi

* Optimalni nivoi i kvalitet osvetljenja mogu da se odrede od strane korisnika

* Obezbeđuje osvetljenje samo u potrebnoj meri

* Smanjuje utrošak energije i povećava sigurnost

* Efikasnija i efektnija distribucija ventilacije

* Energetska efikasnost

* Pokazalo se da uz povećan komfor ide i povećana produktivnost, a to je prvorazredna briga većine korisnika, prema mnogim istraživanjima

* Povećan komfor, smanjena potrošnja energije

* Smanjena potrošnja energije sa nikakvim ili malim uticajem na komfor

* Poboljšana energetska efikasnost i održivost

* Poboljšana bezbednost uz istovremeno smanjenje korišćenja energije

* Povišen komfor, bezbednost i produktivnost

Program USGBC LEED®

USGBC LEED program nudi odličan mehanizam da se unapredi, izmeri i kvantifikuje efikasnost čovekove okoline, kao i energetska efikasnost, kako u novim tako i u postojećim zgradama i projektima. Postoji vrlo jaka sinergija između inteligentnog dizajna zgrada i LEED-sertifikovanog dizajna. Inteligentne zgrade zahtevaju smanjenu potrošnju energije putem optimizacije, integrisanosti sistema i primene odgovarajućih rešenja u svim oblastima.

LEED sertifikacija zahteva energetsku efikasnost, monitoring, vrednovanje i kontrolu građevinskih sistema. Ciljevi i koristi od LEED- i inteligentnog dizajna građevine idu ruku pod ruku jedni sa drugima. Inteligentan program građevine treba da otpočne sa LEED-sertifikacijom, i da potom nastavi da se osmišljava i ostvaruje sa ciljem da se zgrada još više unapredi.

Modelovanje zgrada

Inteligentan dizajn mora da otpočne sa kompletnim modelom. Ovo modelovanje započinje već sa CAD-dizajnima koji se razvijaju u renderovanje projekata. Korišćenjem novih standarda kakvi su AEC-XML i GB-XML, ova informacija može se lako uklopiti u HVAC i druge sistemske modele. Modelovanje inteligentne zgrade neće se koristiti samo u dizajnu, nego će se nastaviti i u izgradnji i korišćenju zgrade.

U prošlosti, modelovanje građevina uglavnom je korišćeno kao projektantsko sredstvo, a često i za samu izgradnju. U inteligentnoj izgradnji očekivali bismo da će ovaj model biti korišćen uz pomoć novih sofisticiranih sredstava koja će ustvari biti u stanju da koriste izvorne informacije za modelovanje, što bi omogućilo donošenje odluka o optimalizaciji i kontinuiranom unapređenju same narudžbe za kritične sisteme građenja. Idealno, model bi bio praćen tokom celokupnog životnog veka građevine i bio bi prema potrebi ažuriran, služeći kao digitalan dokument o građevini samoj.

Cirkulacija i umrežavanje u zgradi

Zgrade postoje da bi omogućavale saradnju, omogućavajući korisnicima da budu produktivni, efektni i kreativni. Inteligentne zgrade korisnicima pružaju unapređenu cirkulaciju, interakciju i saradnju. Iz perspektive dizajna, ovde se radi o pažnji prema načinima kako će korisnici cirkulisati kroz zgradu, kako će ulaziti u njen prostor, kako će se efikasno vertikalno i horizontalno kretati kroz nju, a sve uz inkorporisanu digitalnu signalizaciju u cilju unapređenja navigacije i cirkulacije.

Saradnja među korisnicima može da se unapredi i upotrebom elemenata dizajna koji podstiču umrežavanje i u formalnim i u neformalnim prostorima. Prostorije za formalnu saradnju su: sale za konferencije, sobe za odmor, učionice i sobe za seminare. A prostorije za neformalnu saradnju su: niše i prostori za sedenje u koridorima, kafanice, prostori za sedenje na vazduhu, kao i ostali prostori gde korisnici zgrade mogu da se okupe za kratke planirane i neplanirane susrete.

Cilj da se poseduje inteligentna zgrada može da se ostvari jedino ako se ona kao takva planira već od najranijih projektantskih koraka. U mnogo čemu, ovo je odraz i ispunjenje mnogih “zelenih” i LEED-projekata danas, ali uz korišćenje tehnologije da bi se postigao superioran prostor. Nemerljive su koristi od građenja inteligentnih zgrada. Neophodan je nastavak zalaganja celokupne industrije, i u tom okviru građevinske, da se te koristi kvantifikuju, da se vlasnici i konsultanti obrazuju, sve sa ciljem da se tržištu isporuči superioran, inteligentan i održiv projekat.

Zašto baš inteligentna zgrada

Osim što se radi o zgradama koje su bolje da se u njima živi, uči, radi i igra, inteligentne zgrade mogu da budu i vrlo zadovoljavajuća investicija za svoje vlasnike.

I sad, šta da se radi ako arhitekta iznenada postane deo tima koji treba da izradi koncept buduće zgrade i ceo novi projekat? Novo zdanje treba da se podigne iz tla, ili se radi o znatnoj promeni namene i sadržaja postojećeg, a deo ste tima zadužen za celokupan njegov sistem. Danas već i kod nas izgleda da, kud god se u takvoj situaciji čovek okrene, svuda se govori o konceptu inteligentne zgrade.

I onda, da li je već taj sami početak pravo vreme da se upravo taj koncept predloži projektantskom timu? Hoće li ostali u timu prihvatiti ideju dodatnog investiranja da se zdanje osmisli kao inteligentno? Odgovor na prvo pitanje obično je “da” – a odgovor na drugo je da će arhitekta morati da investiciju opravda valjanim sredstvima. Zato ovde dajemo analizu i kalkulaciju finansijskih koristi od inteligentne zgrade.

Ekonomski razlozi

Svaka inteligentna zgrada mora da obezbedi značajan finansijski povrat sredstava. Nije prihvatljivo da se razmatra investiranje u inteligentne atribute jednog projekta, ako nismo u stanju da dokažemo da ćemo postići i prihvatljiv povrat dela investicije. Kako se onda proračunava povrat finansijskih sredstava, kada se radi o inteligentnoj zgradi? Odgovor na ovo pitanje dabome zavisi od prirode svakog pojedinog projekta, od vlasničke strukture i od niza pretpostavki. Počnimo od toga gde možemo da očekujemo povrat sredstava po osnovu inteligentnosti dizajna. Takve zgrade povrat sredstava obezbeđuju vlasnicima u sledećim područjima:

Sniženi operativni troškovi

Dodavanje inteligentnih atributa građevini omogućiće joj da bude efikasnije operativna, zahvaljujući smanjenju potrošnje energije i troškova. Osim toga, inteligentna zgrada obezbeđuje sredstva da se optimalizuje broj zaposlenih i broj operativnih procedura i postupaka u njoj. Tu su i unapređena efikasnost i potencijalno smanjenje rada neophodnog za operacionalizaciju. Smanjeni troškovi operacionalizacije prilično se lako procenjuju i dokumentuju. Radi se o tekućim troškovima za koje se očekuje da u budućnosti porastu. Investiranje u sredstva i sisteme koji smanjuju potrošnju energije, omogućavaju korišćenje rentabilnijih izvora energije i smanjuju rad neophodan da bi se zgrada mogla koristiti pokazuje se kao lako sagledivo i samerljivo u skladu sa procenama.

Unapređeno iskustvo korisnika

Povrat od inkorporisanja usavršenih građevinskih sistema i tehnologija uočavamo i kada se radi o unapređenju boljeg iskustva korisnika inteligentnih zgrada. Tu se radi o bezbednom, sigurnom i komfornom čovekovom okruženju koje poseduje potrebnu tehnologiju da bi ostvarilo misiju zdanja. Mnoga istraživanja pokazuju da više od 20% korisnika nisu zadovoljni trenutnim komforom svog prostora. Obezbeđenjem povećanog komfora, i fizički ( temperatura, osvetljenje, vlažnost) i emocionalno (samopouzdanje, ugodnost, osnaživanje, obezbeđenost) omogućava korisniku da se usredsredi na sopstvenu misiju u zgradi, a ne da vreme provodi misleći o nedostatku komfora. Unapređenje produktivnosti korisnika čak i za svega nekoliko minuta na dan poslodavcu obezbeđuje znatan povrat investicije.

Kalkulacija ekonomskog aspekta

Povrat investicije obezbeđene za projekat zavisi i od vlasničke strukture same zgrade. Zgrade koje se koriste od strane samih vlasnika, kao što su škole, bolnice, korporativna i vladina zdanja, direktno smanjuju operativne troškove i unapređuju produktivnost korisnika. Kalkulacija povrata sredstava tu je prilično jednostavna. Zgrade koje su u vlasništvu komercijalnih investitora koji ih iznajmljuju stanarima pokazuju se u ovom smislu kao malo komplikovanije. Kada se radi o iznajmljenoj zgradi, vlasnik zgrade obično uživa korist od smanjenih troškova osoblja. Troškovi energije često se prepuštaju stanaru. Stoga se ma kakva ušteda u energiji odnosi na stanara, a ne na vlasnika zgrade.

Na sličan način, unapređenja u iskustvu korisnika stiču stanari a ne sam vlasnik direktno. I zašto bi onda ma koji komercijalni graditelj uopšte odlučio da podigne inteligentnu zgradu? Odgovor je da je zgrada sa unapređenom tehnologijom, komforom, sigurnošću i produktivnijim prostorom poželjnija za korisnike i time traženija na tržištu. Za očekivati je da kada korisnik treba da bira između sličnih zgrada, ona koja je inteligentna biće traženija od strane korisnika i imaće višu rentu, zajedno sa manjim brojem koncesija stanaru. Čista dobit za zdravorazumnog komercijalnog graditelja je u prednosti u zgradama sa unapređenim brojem korisnika. Ovo, skupa sa smanjenim operativnim troškovima, vlasniku obezbeđuje brz povrat uloženih finansijskih sredstava.

Primeri

Da sad pogledamo neke primere. Razmotrićemo pretpostavljenu zgradu sa površinom od 15,000 m2. Ulazni podaci za ovu analizu sakupljeni su iz industrijskih izvora i prikazani na Listi 3. Tu su uključeni troškovi izgradnje, energija, operativne procedure i postupci, kao i prosečan trošak po zaposlenom. To je godišnji prosek punog koštanja po svakom zaposlenom obračunat po prostoru koji on zauzima u okviru zgrade. Treba primetiti da je u ovom primeru taj podatak ekvivalentan iznosu od 80% ukupne cene zgrade!

Lista 3 – Ulazni podaci (Date su pretpostavljene koristi od dodavanja inteligentnosti zgrade):

* Trošak izgradnje: $1750 / m2

* Trošak energije: $15.7 / m2

* Održavanje i radne operacije: $80.0 / m2

* Renta na tržištu: $250 / m2

* Nivo kapitalizacije: 10x (8 x, korišćeno u ovom primeru)

* Prostor po korisniku: 36,90 m2

* Prosečan trošak po zaposlenom: $52,000 / 1 godina

* Troškovi na plate: $40,000 / 1 godina

* Prosečne koristi: $12,000 / 1 godina

* Uticaj po zaposlenom: $1400 / m2 / 1 godina ($52,000/369)

* Investicija za inteligentnost: $40 / m2

Lista 4 – Procenjeni rezultati (Rezultat / Uticaj / Korist (po m2/1 godina)

* Ušteda energije / 12% / $0.019

* Operativne uštede / 10% / $0.080

* Unapređenje produktivnosti po zaposlenom / 1% / $1.40

* Renta iznad tržišnog iznosa / 4% / $1.00

* Unapređenje korišćenja / 4% / $1.00

U našem prvom primeru posmatrali smo zgradu koju koristi sam vlasnik. Početna investicija predstavlja povećanje prvobitnog troška zgrade od $600,000 ($40/m2). Očekivali bismo da uočimo povrate finansijskih sredstava iz dva različita smera. Naše energetske i operativne uštede iznosile bi ukupno oko $10/m2. Ovo nam kazuje da će u svega 4 godine uloženo za inteligentnost zgrade biti vraćeno nazad investitoru, što je sasvim prikladan povrat u svakom slučaju. A ako dodamo unapređenje od svega 1% u produktivnosti zaposlenih, tada povrat uloženih sredstava dramatično poraste.

Lista 5 – Zgrada koju koristi vlasnik

Samo energetske i operativne uštede:

- Investicija: $600,000 ($40/m2)

- Uštede: $150,000 / 1 godina ($10.0/m2)

- Povrat sredstava: 4.0 godine, povrat 95% tokom 5 godina

Nadalje, uz dodatak kako sledi:

- Unapređenje u produktivnosti korisnika: $210,000 / 1 godina

- Povrat sredstava: 1.7 godina, povrat 227% tokom 5 godina

Naš drugi primer je zgrada koju koristi stanar (Lista 5). I u ovom primeru koristićemo iste ulazne podatke. U ovom slučaju, pretpostavićemo da stanar energiju plaća kao deo nagodbe sa vlasnikom i nećemo uzeti u obzir nikakvo smanjenje utroška energije. Povrat vlasniku zgrade je u tome što mu je omogućeno da lakše dođe do stanara i da traži viši nivo rente. U našem primeru svaki od ovih odredili smo na nivou od 4%. U aktuelnom projektu takođe bismo videli potencijalne uštede u proređenoj izmeni stanara i nižim troškovima unapređenja po stanaru. Povrat sredstava ovde je vrlo uočljiv.

Interesantno za komercijalnog graditelja, unapređenje u protoku gotovog novca naposletku će rezultovati u sve većoj vrednosti zgrade za slučaj prodaje. U našem primeru koristili smo tržišni nivo kapitalizacije od 8. Opadanjem troškova i uvećanjem prihoda čista dobit od odabira “inteligentne” umesto “obične” zgrade je uvećanje do godišnjeg operativnog prihoda od $420,000. Ovaj poboljšani protok gotovog novca rezultovaće pri prodaji uvećanjem prodajne vrednosti od $3.36 miliona ($420,000 x 8) za čistu dobit od 560%. A ovo je opet pozamašna investicija koju je teško dovesti u sumnju!

Lista 6 – Zgrada u posedu komercijalnog graditelja

* Investicija: $600,000 ($40/m2)

* Uštede: $120,000 / 1 godina ($8.0/m2)

* Premija rente: $150,000 / 1 godina (4%)

* Unapređenje korišćenja: $150,000 (4%)

* Povrat: 1.4 godine, povrat 265% tokom 5 godina

Zaključak

Tako dakle! Kada sledeći put zasednemo sa svojim timom da napravimo svoj sledeći projekat – treba sa svom ozbiljnošću da razmotrimo mogućnost da to bude investicija u inteligentnu zgradu. Osim što se radi o zgradi boljoj za življenje, učenje, rad i igru takva zgrada može da bude i vrlo zadovoljavajuća investicija za svakog vlasnika.

Ilustracije:

Beogradske zgrade kod kojih je do sada u nekoj meri primenjen koncept inteligentnosti:

1. Savograd u Bloku 26,

2. Tržni i poslovni centar Ušće,

3. Airport City,

4. Zgrada na Terazijskoj terasi i

5. Globe Trade Center International.

Nekoliko primera ove vrste iz sveta:

6. Chanel, Tokio,

7. Seven World Trade Center, Peking,

8. Aerodrom, Peking,

9. Olimpijski bazeni, Peking i

10. Herstov „najzeleniji oblakoder na svetu“, Njujork.

Literatura

Andresen, I. and Ø. Aschehoug: “System analysis of smart facades”. Conference “Glass in Buildings”, Bath (UK), 2005-04-07/08.

Aschehoug, Ø, Hestnes, A.G., Matusiak, B., Lien, A.G., Stang, J. and D. Bell, (2000) “BP Amoco Solar Skin – A Double Façade With PV”. Proceedings. Eurosun 2000, Copenhagen June 2000.

Chun To Cho M., Fellows R.: Intelligent Building Systems in Hong Kong Offices, MCB UP Ltd, 225-234, Volume 18, 5/6, 2000

Kleiven, T., Aschehoug, Ø. and A. Wyckmans: “Double facades at high latitudes - some user experiences”. Conference “Glass in Buildings”, Bath (UK), 2005-04-07/08.

Leaman, A. and B. Bordass (1999). ‘The PROBE occupant survey and their implications’, CIBSE National Conference.

Negnevitsky, M (2002), Artificial Intelligence: A Guide to Intelligent Systems, Addison Wesley (UK)

Piaget, J (1967) ‘The psychology of intelligence’, Routledge & Kegan Paul Ltd, London.

Wigginton, M, Harris, J (2002) ‘Intelligent skins’, Butterworth-Heinemann, Oxford.

Wyckmans, A., Aschehoug, Ø. and A.G. Hestnes: “The intelligent building envelope - concept and qualifications”. Conference “Glass in Buildings”, Bath (UK), 2005-04-07/08.

http://www.automatedbuildings.com

http://www.buildingintelligencegroup.com

http://www.intelligent-building-dictionary.com/